読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

うんこめも

自律分散うんこ製造システムについてのメモ

シェアハウスのための物件選びと不動産屋さんについてのメモ

あまりに通勤がしんどいのでシェアハウスを計画している。けれどシェアハウスは物件を選ぶのがむずかしい。最近流行っているらしいのでわりと簡単に決まるかなとたかをくくっていたら全然決まらない。おかげで、4ヶ月くらい前から寮を出る出る言っていたのにいまだに出る気配がないからか寮でオオカミ少年のような扱いを受けてしまっている。

6回も不動産屋に足を運んでおきながらまだ現在も決まっていないが、探す過程でいくつか発見したことがあるのでレポートとしてまとめてみる。これから物件を探す人のヒントになることを祈って・・・


最初に

まず家を探す前に
部屋探しのコツを知ろう!引っ越し前にチェックしたい「失敗しない物件選び」 ーはてなブックマークニュース
を参考にしている。いろいろ参考になると思う、ただ評判の良いURは物件数が少なく、かついい物件は空きがないため諦めた。

これまでの記録はこんな感じ。
家さがし・シェアハウス・東京にて ー自律分散うんこ製造システムに関する考察メモ
シェアハウス計画 構想編 ー自律分散うんこ製造システムに関する考察メモ

またルームメイトや同居人を探すサイトはいくつかある、そこで全く知らない人たちとシェアライフを送るのも楽しいかも知れないけれど自分で何かしたいということと自分がホストしたいという謎欲求により今回は使っていない。


シェアハウスの難しさ

大家さん*1も管理会社*2もいやがる、これに尽きる。なぜかというとトラブルが多いから。

  1. 人が集まりやすいために騒がれることが多い。特に学生は溜まり場になって騒がれると敬遠される。
  2. 途中で離散した場合に家賃滞納となることがありうる。

2つ目はシェアハウスやルームシェアに限らずカップルによる同棲でも発生しうるため、結婚を前提に、と伝えていても大家さんは消極的であることが多い。*3

体感としては、ファミリー向けマンションの3LDKで4分の3くらいは電話でつたえるだけで受け付けておりません、となる*4。ただ運良く内覧できて契約を進めようとしても入居審査ではねられることが多いかもしれない。
また2人入居可と備考欄に書いてある物件は多少はまし。ただそれでも感覚として半分は門前払い。

ただし管理している不動産屋から断られたからといって絶対にだめということはない。いちど自分の訪問した不動産屋が管理会社に電話した際に断られた物件も、直接管理会社に電話して丁寧に説明すると内覧まで行けたケースがある。そのあとどうなるかは現在待ち状態だけれど・・

この不動産屋さんの態度は当然のことではあるので、周囲に迷惑をかけないようなシェアハウスを考えているのなら説得する必要があると思われる。


※家賃がバカ高すぎてかドラマを見ていてもルームシェアが流行っているアメリカの事情は気になるけど探索中。


そうした問題で見ず知らずの人にシェアハウス用物件として貸し出したくないからか自分の周りでうまくまわっているシェアハウスはたいてい次のパターンのどれか

  • オーナーさんがシェアとして売り出している。一緒に住むことも。自宅をシェア用にリノベーションしてる人もいる。
  • 大家さんと知り合い、または仲良しになった
  • 別名義。わりとグレー。

いるとは思うけどふつうのファミリー向け物件に交渉してシェアハウスとしているところは寡聞にして知らない。


そして契約形態。まっとうな契約であれば次のどちらか。

  • 代表者が主契約者。ただし複数人連帯保証人をたてる。
  • 入居者全員契約者、それぞれに連帯保証人をたてる。

これだけでもかなり障壁がある


こういう理由によりシェアハウスは入居者側が弱く、値段交渉もむずかしいと思われる。自分のレベルでは、せいぜい早く入居することと引き換えに礼金を負けてもらう程度なのだがどうだろうか。


(追記)上記の問題により不動産屋と別ルートは検討の価値ありだがいまのところ手をつけていない。 なにかよいノウハウがあれば教えて欲しいです。

不動産屋の仕組み

顧客↔大手不動産↔中小不動産・管理会社↔家主というのが一般的なようである。
細かい物件の面倒をみるのはローカルな中小不動産屋、入居者を探すのはブランドと窓口がある大手という役割分担。大手を経由すると値段交渉もしにくく手数料がかかるのでなるべく直接交渉できるとよいが良い方法論は不明。

大手に回したほうがお客さん多い分、入居者が見るかることが多いけれどマージンをとられるので中小としては美味しくない。つまり自分のところだけで入居者を見つけることができるような優良物件は大手に情報を流さない。ここで流す情報は直接大手に依頼しているのか下記のREINSを媒介しているのかはよくわからない。

また、一度どこかに紹介してもらった物件をあとあとで直接その管理会社と交渉する機会があったが、この行為は業界のタブーということで断られた。


・・・
どこの不動産屋さんに行っても、もとの情報源は同じですから!(ぜひうちで)と言われると思う、けれどこれは正しいけれど違うこともある。
大手のサイトに載っていたり、店舗の端末で表示するのはREINSという国交省指定の不動産の情報を共通して扱うシステムを利用してる。売買も賃貸も扱っているサービス。これに掲載された情報は中規模以上の不動産屋で閲覧できるはず。そういう意味では同じ。ただし、登録からのタイムラグがあることとローカルな小規模不動産屋に委託された物件は登録されないものがあるという意味では異なる。
そして、多くの不動産屋の目に晒されるということで当然、たまにでてくる(その質に比して安価な)優良物件はすぐに抑えられて目利きな顧客や身内に回される。

出てくる物件は入居者の多い時期に多いのは当たり前だけれど、10月11月といった時期でもわりと入れ替わりはあるように感じる。HOME'Sなどでの条件検索を時間差でやると1割は入れ替わっている印象。そこで何ヶ月も残り続ける物件はなにかがある、のかもしれない。逆に値段交渉しやすいかもしれない。


このごろは小規模な不動産屋でも自社サイト、それも検索機能を持つものを用意しているところが多い、東京でしか展開していなく掲載情報15件くらいの小規模なサイトもあるけれど。
良いサイトは検索条件が豊富で掲載情報も多いものだろう。最大手のHOME'SSUUMOなどはよいと思われる。chintaiやminiminiあたりの古くからやってる不動産屋のサイトはUIは残念なこともあるけれど支店が多い分、独自物件があるかもしれない。またなかにはなぞの会員専用サイトを用意しているところもある。一度下のようなメールが来てathome.co.jpのドメインのなぞのページに案内されたことがある。

今回【HOME'S】よりお問合せ頂きましたが、サイトの更新が頻繁に行われる訳ではないので、既に成約済みの物件や客寄せの為の物件掲載が多数御座います。そこで※※様へ我々「不動産仲介業者」が閲覧する、「不動産業者専用サイト」のURL・パス・IDをお教え致します。そちらでは実際に空室のお部屋や、一般サイトには掲載されていない物件も御座います。そちらもご確認して頂き、気になる物件が御座いましたらご連絡下さい。また他の一般サイトをご覧になって気になる物件が御座いましたらこちらで全て確認出来ますのでご連絡下さい。

おそらく、不動産屋専用、ではなくお客様は特別ですよアピールなのではないかと勘ぐっているが、情報はわりと独自性があってよかった。どの不動産屋から教えてもらったかは書かないでおく。


一番暇なのは6,7月とのこと。10,11月は閑散期という人もいるが、次年度に向けての物件を探すために着ている人もいる。
(現に自分が訪問した不動産屋のうちのいくつかはひっきりなしにお客さんが入っていた


今後のシェアハウス展望

都心は相変わらず家賃が高い、そしてフルタイムの仕事を得ることができる若者の数は減ってきている、けれど地方には仕事が無いから都内に残りたい人は多い。
その矛盾を解決する手段として集団生活やシェアハウスが挙げられる。単純な考えとして風呂やトイレなど四六時中は使わないものを共有することにより生活コストを下げることが可能になる。加えて、東京砂漠と揶揄される疎外社会を食い止めることにもなりうる、つまりシェアハウスを基点として共同体を構築することの可能性もある。
最大手の不動産情報サイト、HOME'Sの検索ワード上位にシェアハウスがでていることからもわかるようにこの社会的要請は需要であり、地方に帰郷したり亡くなった高齢者の残した都内の空き家や空きテナントという供給もある。壁は契約形態と慣習だと思うのだけど、思い切ってそういった集合住宅を提供することで利益をあげられるかもネ!(やってるところは増えては来てるけどまだまだ小さい。


あと法的な問題もあるのかな。借主(住人)優遇で居直られることは不動産屋へのリスクだから高い敷礼をとって保証人をたてる。(住人住居は悪いことでないけど、悪質な借主がいるのも事実、どうすればいいだろうか。
そして相続税・固定資産税対策に空いてはいるけど賃貸に回さない、農地保護系のなにかで地代が高止まりしている、とかも聞く。(法律系は詳しくないので適当かも)





まとめ


・・
・・・
おれたちの家さがしはこれからだ!

(あー。また構成考えるまえにだらだら書いていたらやたら長く冗長になった。。
読みにくくてごめんなさい。最期まで読んだ人ありがとう!!)


付録:進学の物件選び

地方から上京組、特にどの大学に入学するか確定してない受験生は2月3月の超繁忙期に競争率の高い地域で、1日で決めないといけないこともある。中には内 覧などとても行けなく間取りだけで選ぶ人もいるらしい。 東京だとワンルームとかでも下限7万のようなところもあって、かといって安いところに住むと交通費が激しいことになる。私立とかで学費も高いところだと親の負担も半端ない気がする。怖い。その結果、奨学金返済地獄に迷い込んだりバイトで勉学どころじゃない人も多いのだろうな。寮があるとよいのだけど、大学の寮か県民寮のように限られているものばかりな気がする。これは余談だけど、いちど東京に来た際に東大の寮に行ったのだけどあまりの遠さに鼻がもげそうになったことがある。今調べると最寄り駅の三鷹台まで徒歩40分、自転車15分、そこから駒場東大前まで20分程度、本郷3丁目までは乗換2回40分。大学の寮でこれっておかしい。。*5
住環境なんとかならないものかな・・