うんこめも

自律分散うんこ製造システムについてのメモ

わりといい加減な建物賃貸借契約書に対してリーガルアドバイスをもらった話

ちょっと物件を借りようと思って契約書つくってもらったけれど、いきなり賃借人の名前を間違えるというとんでもぶりでほんとに大丈夫か、と思ってます。たまたま法務のお仕事をしている子がいたので軽くアドバイスもらいました。

以下の契約書に挟んであるコメントは、自分の責任で書いてます。
なにか気になることがあれば教えて下さい!


建物賃貸借契約書
 賃貸人 XXXXXX (甲)と賃借人 YYYYYYY (乙)と
 連帯保証人 ZZZZZZZ (丙)とは、下記条項を承諾の上、本賃貸契約書を締結する。
甲は下記表示物(以下本物件という)を乙に賃貸する。

物件に対しては、以下本物件という、と記述しているが甲乙丙に関する記述がないのは違和感

所在地 : 東京都○○区xxx
名 称 : hogehogeマンション var号室
構 造 :SRC造  X 階建  XX ㎡



第 1 条 【 使用目的 】
乙は本物件を 住居 としてのみ使用する。


第 2 条 【 賃貸借期間およびその更新 】
1.本賃貸借契約の期間は、平成 23 年 12 月 23 日より、
 平成 25 年 12 月 22 日までの2年間とする。
2.甲または乙は、前項の期間満了の1ヶ月前までに相手方に対し、書面による何らかの届け出をしないときは、当該期間満了の翌日より起算して更に2年間契約は更新されるものとし、以後この例による。
3.乙は前項の更新に際しては甲に対して、更新料として新賃料の1ヶ月分を支払わなければならない。

東京だとこれは仕方ない。今後の判決次第でもしかしたら・・

第 3 条 【 賃 料  】
1.賃料は1ヶ月、金.XXXXXX円也と定め、乙は甲の銀行口座へ毎月末までに入金されるよう、   翌月分を振り込み、支払わなければならない。なお、振り込み費用は乙の負担とする。
2.前項期日までに支払いなき場合には、乙は甲に対し、1ヶ月延滞する度に賃料の10%を延滞料として支払う。
3.乙は毎月、共益費・管理費として、金.0円也を毎月末までに、翌月分を甲の指定する方法にて  支払うものとする。

免責はないのか?例えばみずほの口座が止まったときなど・・。延滞補償10%は民法より重い・・。

第 4 条 【 賃料および管理費の改定  】
1.甲は乙に対し、本契約期間中であっても土地建物に対する公租公課の増額、物価の高騰その他によって賃料が近隣と比較して不相当になったと認めたときは賃料の改定をすることができる
2.管理費についても前項と同様とする。

一方的に改訂できるるのか。甲乙協議の上ではないか

第 5 条 【 敷 金  】
1.甲は敷金として金.XXXXXX円を乙から受領した。この敷金については本契約が終了し、乙が甲に本物件を明け渡し甲の確認を得た後、損害金等があればこれを差し引き、その残額を甲から乙に返却する。但し、敷金には利息を付けない。なお、敷金は本契約の存続中は、これを賃料と相殺することはできない

第 6 条 【 諸経費の負担  】
1.電気・ガス・水道および電話その他の使用消耗料金は、乙の負担とする。
2.衛生・防火・防犯その他世帯主として負担すべき費用は、乙の負担とする。

第 7 条 【 定 員  】 (XXXXX)
物件内の居住者は、別紙記載の甲の承認した入居者X名とし、甲に無断で同居者の増減をしては  ならない。また、留守番その他の名目如何に拘わらず届け出以外の者の居住を禁止する。

届出とは?

第 8 条 【 修 繕  】
1.本物件内に破損個所を生じたとき、乙は、甲に14日以内に届け出確認を得るものとし、その届け出が遅れたために甲に損害が生じた場合には、乙はこれを賠償する。
2.乙は本物件内の畳・床・壁・柱・天井・窓・戸・障子・襖・台所設備・浴場・トイレ等に付属する器具(湯沸釜・水洗槽等を含む)、陶磁硝子金具等の汚損または破損の修理費を負担する。

経年劣化も含むのか?敷金の範囲内かと思う。故意または重過失により、と付け加えもらえると良い。善管注意義務では責任が大きい。付属する器具とはいえ台所設備・浴場・トイレ固定設備も含むことに違和感。

3.浄化槽の故障について入居者の使用法に原因が存するときは、個人または共同で費用負担する。
4.乙はその関係者が建物内の他の居住者に損害を与え、または他の居住者、その他の第三者から損害を与えられた場合には、その当事者間で問題を解決するものとし、甲はこれに関与しないものとする。
5.乙は本物件に対する修理・模様替・その他現状の変更の必要が生じた場合は、予め甲の許可を得て行い、明け渡しの際は、自費をもって原形に復するか、あるいは無償にて残置するものとする。

第 9 条 【 禁止事項  】
1.甲の事由の如何を問わず第三者に賃借権を譲渡し、または本物件の全部もしくは一部を転貸ししてはならない。また、占有名義の変更もしてはならない。
2.乙は本物件において危険な行為、騒音、悪臭の発生、その他近隣の迷惑になるような行為や衛生上有害となる行為並びに本物件に損害を及ぼす行為をしてはならない。
3.乙は本物件内で家畜・小動物(ペット、犬、猫含む)の飼育をしてはならない。

金魚は?

4.乙は本物件内で石油ストーブを使用してはならない。
5.乙は共用部分の使用に際し、本物件の管理使用規定に従うものとする。

提示してください


第 10 条 【 連絡必要事項  】
1.乙の勤務先に変更がある場合は、直ちに甲に通知する。
2.乙は丙に変更がある場合は、ただちに甲に通知し、承諾を得ることを要する。
3.乙は本物件を2週間以上不在にする場合は、甲に対し事前に連絡する。
4.乙は自宅に電話を設置する場合は、電話番号をただちに甲に通知する。

第 11 条 【 契約の解約・解除・消滅  】
1.乙において次の事由が発生したときは、当事者は何ら通知、催告を要せず即時本契約を解除できる。イ.賃料の当月支払い分が、支払日より起算し20日以上経過し、延滞した場合。
 ロ.本契約に違反した場合。
 ハ.別紙記載入居者申込について、虚偽の事実を告げたとき。
2.甲乙双方とも、当事者のいずれか一方の都合により本契約を解約することができる。ただし、本契約の解約の効果は、当事者がそれぞれ相手方に書面をもって通知した後、甲については6ヶ月、乙については1ヶ月を経過した時点とする。通知した後でも、乙はこの間の賃料を支払わなければならない。但し、乙は1ヶ月分の賃料を支払って即時に本契約を終了させることができる。

移転料・立退料の規程がない。5.の違約時には移転料・立退料を請求しないとのことなのでもらえるとは思う。けど契約書に盛り込もうとするとこじれる気がするので口頭で確認すればいいかな。

この場合の通知とは、当事者が各々双方に出した郵便物の消印をもって充てる。
3.天災・地変その他甲の責に帰すことのない事由により、本物件を通常の用に供することができなくなったとき、また、将来都市計画により、本物件が収用または使用を制限され賃貸借契約を維持することができなくなったときは、本契約は当然消滅する。
4.乙が物件を甲に無断で15日以上にわたって引き続いて留守にし、しかもその間に乙が甲に対し何等の連絡もしなかった場合には、その留守期間の満1ヶ月目をもって、乙は本契約を解除したものとする。
5.本契約が乙の違約により解除されたときは、乙はただちに本物件を現状に復し退去しなければならない。その際乙は、甲にて移転料、立退料、損害賠償その他何等の名義を以てするを問わず、本契約に基づく以外、一切の請求をしないものとする。乙が本物件を明け渡さなかったときは、ガス、水道の元栓を閉栓されても異議がないものとし、甲はただちに明け渡しを執行することができる。また、乙が不在であって、しかも何等の連絡の方法もないときには、甲は第三者の立ち会いを以て本物件内の乙の荷物を他所に移転保管する事ができるものとし、乙はこれに対し異議がないものとする。この場合、明け渡しに要した費用(裁判費用、弁護士費用、運送料、荷物運搬人日当、荷物保管料等)はすべて乙の負担とする。また甲において保管した荷物を、乙が1ヶ月以上経過しても引き取りにこない場合は、甲において自由に処分できるものとする。
6.上記の場合で乙が明け渡しを延滞したときは、乙は甲に対して、本契約が解除された日または消滅した日の翌日から明け渡し完了の日までの間の賃料の賠償に相当する損害金を支払わなければならない。

違反という言葉と違約という言葉を使っていて美しくない

第 12 条 【 連帯保証人  】
丙は甲に対して乙と連帯して本契約上の一切の義務を履行するものとする。なお、本契約を更新または延長した場合、丙から甲に対し書面により連帯保証人解除の申し出なきときは引き続き丙はその責に任ずるものとする。

第 13 条 【 規定外事項及び疑義  】
本契約に定めのない事項については甲乙丙誠意を以て協議の上処置するものとする。また、本契約に関し、紛争を生じた場合は、甲乙丙とも民法その他の法規並びに習慣に従うものとする。

第 14 条 【 立ち入り検査  】
甲は乙が本契約に違反している疑いのある場合は、乙の承諾なしに本契約の期間中であっても本件物件内に立ち入り検査することができる。

第 15 条 【 代 理 人  】
甲は本契約による甲の有する一切の権限を下記の甲立会人に委任する。

第 16 条 【 特 約 事 項  】
賃借人または、その使用人が暴力団、暴走族その他暴力的集団の構成員または、これに準ずる者と 判明したときは、本契約を解除する。
本契約解除時は、室内現状復帰及びハウスクリ-ニングを賃借人負担とすること
入居者は「XXXXXXXX」のX名とし、変更の際は甲に必要書類を提出し承認を得ることとする。

なぜかこの入居者が連帯保証人の名前になってる。なめてるのか?


上記契約の締結を証するため、本書を2通作成し、甲乙丙は各条項を熟読了承の上、これに署名捺印し、甲乙各1通を保有する。

鍵御預かり証

個  数  X   個
ポ ス ト 番  号No,XXXXXX×2(部屋)、
上記のとおりお預かりいたしました。紛失の際は実費弁済いたします。


氏 名 ,
平成 23 年 12 月日

(賃 貸 人)  〒
住所: 

氏名:    ,

(賃 借 人)  〒
住所: 

氏名: ,
電話:

(連帯保証人)  〒
住所: 
丙      別紙連帯保証人承諾書添付
氏名:                          ,
電話:


(立 会 人)  〒134-XXXX
住所: 東京都江戸川区XXXXXX
氏名: fugafuga株式会社 東京(1)第XXXXX    ,
電話: 03-XXXX-XXXX

宅地建物取引主任者 (東京)第XXXXXXX号
氏名: XXXXXXX     ,

【家賃振込先】

M 銀行   目白  支店
普通口座
No: XXXXXXX 
口座名:  XXXXXXX

敷金御預かり証

 (連帯保証人名) 殿


金.¥XX.XXX※        

上記金額を、 
○○区XX hogehogeマンション var号室
の敷金として正にお預かり致しました。貴殿ご都合により、後日他に移転の際は、本件明け渡しの上、仲介人立合い確認後、本預かり証引き替えに、敷金をお返し致します。
当該敷金は万一貴殿の過失により本物件に損害を与えた場合は、その損害賠償の一部として相殺いたします。

平成 23 年 12 月 23 日

貸  主


どこにも甲が乙に本物件を貸す、という記述がないですが問題ないですか?
第1条の前に、甲は乙に対して本物件を貸与する。など追加して欲しいような・・・。

あと間接損害、逸失利益の条項がない、制限がない、のは借りる人にとっては自由度高いからいいか・・


法律のこと考える機会そんなにないけどけっこうおもしろい。
人と人の関係性なので厳密さより信頼を得ることを優先することもあるとか何とか・・。すこし勉強してみようかなあ。